东莞市建设工程造价管理站联合市工程造价行业协会编制的《东莞市既有住宅更新改造工程造价指引（试行）》已印发。文件覆盖外墙防水渗漏、外立面隐患处置、消防设施修缮、公共管网更新、电梯更新改造五方面，细分为加装电梯、屋面整修、外墙面维修改造等八大类，共570多条子目。适用范围限定为单项承包合同金额100万元以下的共用部位、共用设施设备更新改造项目。
这份指引的定位很明确：参考性文件，不是政府定价。除税综合单价只用于前期沟通、方案比选和资金测算，最高投标限价、合同价、结算价仍要结合图纸、现场条件和现行计价规范确定。有效期1年，到期评估修订。对常年做零星修缮的施工和物业企业来说，这解决的是报价口径不统一的老问题，但并不能替代逐项组价。
几个计价细节值得注意。吊篮、脚手架、蜘蛛人、无电梯人工搬运费属于措施费，独立计算，不包含在分项综合单价内；10万元以内的小规模项目，溢价系数不能乘在措施费上。屋面、外墙、管道等子目超过基准高度的，按规则计取超高降效费。既有住宅拆除后常出现未知工程量，必须做好影像和签证确认，才能参照指引计价。材料规格、厚度、井道尺寸变化时，应重新测算单价；智能化消防设备建议市场询价。
指引附带的两个案例把规则落到了数字上。2台12层站老旧电梯更换，拆除加安装除税价158886.52元，按9%计税后含税173186.31元；若旧电梯残值由承包人回收，税前扣除17000元，含税合计降至154656.31元。外立面2600平方米由乳胶漆改为真石漆，搭设双排钢脚手架时含税价428500.80元；若场地受限改用2台吊篮，措施费按进退场、安拆、检测、租赁、移位逐项累加为37500元，含税价323424.80元。同一改造内容，施工方案不同，造价差距明显。
对工程人而言，这份指引的实际价值在于前期测算有了参照区间，减少报价无依据的扯皮。但结算阶段仍要回到图纸、现场和合同。隐蔽工程的影像签证、材料档次的重新组价、措施费的单独列项，都是容易产生争议的环节，提前留好依据比事后解释更有效。
信息来源：原文链接（东莞市住房和城乡建设局）
