9月28日，国家发展改革委正式公开《城市更新“十五五”规划》，这份由国务院2026年5月22日印发的国家级规划，明确了未来五年城市更新的总体目标与重点任务。同日，广东省同步发布城市更新实施方案，提出每年启动60个重点片区（街区）更新、5年不少于300个的具体目标。从顶层设计到地方落地，城市更新的推进节奏正在加快，对长期依赖增量开发的建工行业而言，业务逻辑的重构已不再是远期预判，而是需要直面的当下命题。
《城市更新“十五五”规划》设定了两阶段目标：到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高；到2035年，城市更新体制机制更加完善，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效取得显著成效。
规划围绕“培育壮大城市发展新动能”“营造高品质城市生活空间”两大核心方向部署了具体任务，其中与建工行业直接相关的内容覆盖多个细分领域：
地方层面的落地速度也在加快。以广东为例，其发布的实施方案将城中村改造单列为重点任务，与老旧小区改造、完整社区建设、基础设施建设、生态修复、既有建筑改造、老旧街区厂区改造、历史文化保护、城市功能完善共同构成九大任务，还设置了2026年、2028年、2030年三个阶梯式目标，明确了20项具体任务指标。这种“国家级规划+地方量化指标”的推进模式，意味着城市更新项目将从试点探索转向规模化释放。
过去数十年，建工行业的增长主要依赖新建商品房、新城新区开发等增量业务，而城市更新带来的存量改造与品质提升需求，正在形成新的赛道。与传统增量项目相比，城市更新类项目的业务形态、盈利模式、合作逻辑都存在明显差异，其增量空间主要体现在三个维度。
首先是存量改造的规模化需求。仅老旧小区改造一项，规划明确重点覆盖建成20年及以上的城镇住宅小区，这类小区普遍存在基础设施老化、配套不足、适老化程度低等问题，改造内容涵盖管网更新、外立面修缮、加装电梯、公共空间提升等多个专业领域。加上老旧厂区改造、老旧街区提升、城中村改造等类型，存量改造的市场规模将持续释放。广东提出的每年60个重点片区、5年不少于300个的目标，正是地方层面规模化推进的信号。
其次是品质提升带来的技术升级需求。“好房子”建设要求全链条提升建造、运维水平，推广装配式装修、新型建材、数字家庭等，这对建工行业的技术能力提出了更高要求。不同于传统粗放式的新建施工，品质提升类项目更关注细节工艺、材料性能、智能化适配，相关的技术服务、专项施工、运维管理都会产生新的业务机会。
最后是产业链协同的增值空间。规划提出培育现代化建筑产业链，发展智能建造，这意味着城市更新不再是单一的施工环节，而是覆盖规划、设计、施工、运营、维护的全链条服务。对于具备综合能力的建工企业而言，从单纯的施工承包转向“设计-施工-运营”一体化服务，将获得更高的附加值。尤其是老旧厂区、街区改造这类涉及产业导入、运营维护的项目，对企业的综合能力要求更高，也意味着更高的利润空间。
赛道转换的过程中，传统建工行业的能力体系将面临直接挑战，这种挑战不是抽象的行业趋势，而是落到每个岗位的具体要求变化。
对现场施工管理人员而言，存量改造项目的现场复杂度远高于新建项目。新建项目通常是净地施工，现场边界清晰，管理重点集中在进度、质量、安全的常规管控；而存量改造项目往往位于建成区，周边有常住居民或在用商户，需要协调施工时间、噪声管控、出行保障，还要应对既有建筑的结构安全隐患、隐蔽工程不确定、有限空间作业风险等问题。尤其是老旧小区改造、历史建筑保护类项目，对施工组织的精细化程度、现场沟通协调能力都提出了新的要求。
对造价人员而言，改造项目的造价测算难度显著提升。目前多数地区的修缮定额、改造工程定额更新滞后，很多新工艺、新材料没有对应的计价依据，加上改造项目中变更签证多、隐蔽工程多，造价管控的难度远高于新建项目。此外，城市更新项目往往涉及多元主体投资，对造价的精准性、透明度要求更高，传统的定额计价思路很难完全适配。
对技术与质量管理人员而言，新的技术标准和工艺要求需要快速掌握。装配式装修、适老化改造、新型建材应用、数字家庭系统安装、智能建造技术落地，这些都是“好房子”建设和存量改造中的常见要求，而很多传统技术人员对这些领域的规范、工艺、质量验收标准并不熟悉。如果不能快速补齐技术短板，很容易在项目实施中出现质量问题或进度延误。
对资料管理人员而言，改造项目的资料管理逻辑也与新建项目不同。很多既有建筑的原始资料不全，改造过程中需要补充排查、检测的相关资料，还有历史建筑保护、居民意见征集、施工期间的协调记录等特殊资料要求，传统的新建项目资料归档体系无法直接套用。
面对城市更新带来的行业变化，工程人无需被动等待，可结合自身岗位提前布局，逐步适配新的业务要求。
城市更新“十五五”规划的落地，标志着建工行业从增量开发向存量更新的转型进入实质性阶段。这种转型不是对传统业务的完全替代，而是行业结构的优化与升级。对于工程人而言，顺应行业趋势、提前补齐能力短板，才能在新的赛道中找到自己的位置。
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