别再盯着旧改那点改造量，原拆原建才是城市更新里下一个确定性的增量赛道。
刚结束的9月国新办发布会上，住建部把调子定得很死：告别大拆大建，分类更新，改造提升为主、原拆原建为辅。《城市更新“十五五”规划》明确拆迁重建类项目占比控制在17%左右——不是不拆，是精准拆、原地建，不搞整片推倒。
给同行算笔实账：易居研究院统计的22个试点项目里，资金结构是政府出43%、居民自筹35%、社会资本占22%。各地差异不小，上海公房项目政府承担99%，也有广州居民全额自筹的案例。
居民端的出资障碍已经拆得差不多了：公积金全家可提取用于改建，改建贷款按首套认定，带押改建不用先还清老贷款，国有银行还推出了低息改建贷款。现在最大的门槛是业主协商一致，多数地方要求95%到100%同意，但只要谈成，进场后资金到位节奏比纯政府投资的旧改项目更稳。
别觉得规模小。棚改高峰期年均开工600万套，现在年均危旧房改造约10万套，看起来规模缩了90%，但参考“十五五”期间城市更新总投资15万亿到20万亿元的盘子，原拆原建的单项目产值远高于普通旧改，总增量不容小觑。
两个现成的例子：杭州浙工新村原拆原建后，从步梯危房变成带电梯小高层，房价涨超30%；北京西城三里河28号楼，54户居民户均自筹约36万元，6个月就原地回迁到8度抗震的新房。对建企来说，这类项目的口碑效应比单项目利润值钱，做一个就能接周边同类型订单。
最后提个醒：别按房开思路做原拆原建。土地性质不变、产权不变，没有土地溢价可赚，赚的是施工和后续运维的钱。现在各地试点还在跑流程，早摸透居民协商、资金归集的门道，早占住细分赛道的先机。
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