2026年10月23日，住房城乡建设部办公厅、工业和信息化部办公厅、财政部办公厅、交通运输部办公厅、商务部办公厅、国务院国资委办公厅联合印发《关于推进老旧街区厂区改造提升的指导意见》（建办科〔2026〕33号），明确”十五五”时期有序实施1500个老旧街区厂区改造提升重大工程项目。不同于此前以民生补短板为核心的老旧小区改造，此次政策将改造范围从单个小区拓展至街区、厂区层面，核心目标从”补短板”转向”提活力”，对建工行业的项目逻辑、能力要求都将产生深远影响。
过去城市更新领域的工程项目多以硬件设施补短板为核心：老旧小区改造聚焦管网升级、外立面翻新、电梯加装等民生事项，市政改造集中在道路修缮、管线更新等基础领域。这类项目的施工逻辑相对清晰，核心是按标准完成既定工程量，施工企业的竞争力主要体现在成本控制、进度管理和基础质量把控上。
此次六部门联合部署的老旧街区厂区改造，从任务设定上就突破了传统改造的边界。政策明确将老旧街区厂区划分为五大类，每一类的核心目标都不局限于硬件改造：
政策特别提出，各地制定项目实施方案时要明确功能业态、更新方式与规模，确定运营管理模式，测算资金成本和收益，确保项目能落地、运营可持续。这意味着改造不再是”改完即交差”的一次性工程，而是要以长期运营的视角统筹设计、施工与后续使用，项目的评价标准从”工程合格”转向”活力提升”。
不同于新建项目有相对统一的技术体系和施工流程，老旧街区厂区改造因场景不同，技术路径与管理重点差异极大，对施工企业的适配能力提出了更高要求。
老旧厂区改造是技术复杂度最高的一类。这类项目往往涉及既有工业建筑的结构加固、功能转换与消防重构：大跨度厂房改造成办公、商业或文创空间时，需要先完成结构安全检测鉴定，再根据新的使用荷载进行加固设计施工；生产用房转为民用或公共建筑时，消防系统需要全面重构，包括防火分区调整、疏散通道改造、消防设施升级等；涉及工业遗产的项目，还要兼顾风貌保护与使用功能的平衡，对施工工艺的精细度要求更高。此外，厂区内部的市政管线、道路系统也需要根据新的业态需求重新规划，施工过程中还要应对原有地下管线不明、建筑图纸缺失等常见问题。
老旧商业街区改造的难点在于施工组织与多方协调。这类项目通常位于城市核心商圈，施工期间不能完全中断商业运营，需要采取分区域、分时段的施工策略，尽量减少对商户经营的影响。施工内容不仅包括建筑外立面改造、公共空间景观提升，还要同步优化慢行系统、增设休憩设施、升级市政配套，涉及道路、绿化、给排水、电力、通信等多个专业的交叉作业。项目的效果评价直接和后期的客流提升、商户满意度挂钩，施工阶段就需要充分考虑运营阶段的使用需求，比如夜间照明的合理性、公共空间的人流承载能力等。
老旧生活街区改造的核心是”一体化”与”精细化”。与单个老旧小区改造相比，街区层面的改造需要统筹不同小区、不同单位的资源，打通小区之间的慢行系统，共享公共服务设施。施工过程中需要协调多个产权单位、大量居民，沟通协调工作量远大于新建项目。同时，这类项目对适儿化、适老化和无障碍设施的要求更高，细节把控直接影响居民的实际体验，比如坡道的坡度、扶手的高度、休息座椅的布局等，都需要在施工中严格落实设计要求。
老旧交通枢纽及周边街区改造的关键点是”站城融合”。这类项目不仅要改造交通枢纽本身的设施，还要同步推进周边片区的功能更新与空间整合，涉及交通工程、建筑工程、市政工程等多个领域的协同。施工过程中需要保障交通枢纽的正常运营，对施工时序、安全防护、交通导改的要求极为严格。此外，轨道交通场站周边的立体复合利用还涉及上盖物业开发、地下空间利用等复杂工程，对施工企业的综合工程能力要求更高。
历史文化街区镇区改造的核心原则是”保护优先”。这类项目不能采用大拆大建的方式，必须以”微更新”为主，严格保护历史格局与风貌。历史建筑的修缮需要遵循不改变文物原状的原则，采用传统工艺与材料，对施工团队的技术传承要求很高。市政基础设施的更新也要做到”隐形化”，尽量减少对历史风貌的影响，比如管线入地要避开建筑基础，景观设施要和整体风貌协调。
随着改造内涵的拓展与场景的分化，传统的施工能力已经难以满足老旧街区厂区改造的需求，行业的竞争逻辑正在从”拼成本、拼速度”转向”拼综合能力、拼资源整合”。
第一重升级是技术能力的拓展。新建项目的技术体系已经相对成熟，而改造项目的技术复杂度更高、个性化更强。施工企业需要掌握既有建筑检测鉴定、结构加固、消防改造等专项技术，还要针对不同类型的改造项目积累对应的技术经验：比如工业遗产改造需要了解工业建筑的结构特点与保护要求，历史街区改造需要掌握传统建筑修缮工艺，交通枢纽改造需要熟悉运营期施工的安全管控技术。政策还明确提出要推进建筑信息模型（BIM）的集成应用，改造项目的BIM应用不仅涉及施工阶段，还要覆盖前期策划、运营维护全生命周期，对企业的数字化应用能力也提出了新要求。
第二重升级是项目管理能力的延伸。传统施工项目的管理核心是进度、质量、安全、成本四大目标，而老旧街区厂区改造项目的管理边界大大拓展。前期阶段，施工企业需要更早介入，参与项目策划与方案设计，对接运营需求，避免后期施工中出现大量设计变更。施工阶段，需要协调的利益相关方从建设单位、设计单位、监理单位，扩展到产权方、运营方、商户、居民、多个政府部门等，沟通协调的难度呈指数级上升。项目验收阶段，除了工程质量验收，还要考虑运营效果、公众满意度等多元评价标准。这就要求项目管理团队从单一的施工管理，转向全流程、多主体的综合协调。
第三重升级是商业模式的适配。政策提出要建立可持续的投融资模式，完善市场化投融资机制，支持各类企业参与改造提升，鼓励金融机构提供金融支持，按照谁受益谁出资原则引导物业权利人自主更新。这意味着改造项目的资金来源更加多元，不再是单纯的政府财政投资，而是政府资金、社会资本、权利人出资等多种资金组合。相应地，项目的合作模式也更加灵活，可能采用EPC+O、特许经营、联合开发等多种模式。施工企业不再是简单的乙方，可能需要参与投资、承担运营责任，对企业的资金实力、风险管控能力、资源整合能力都提出了更高要求。
行业逻辑的变化最终会落到每个工程人的日常工作中，不同岗位的从业者需要提前调整能力结构，适应新的项目需求。
对于项目经理而言，核心是从”施工负责人”转向”项目综合协调人”。过去项目经理只要管好现场施工就行，现在需要了解项目的整体定位、业态规划、运营目标，能够对接运营方、产权方、居民等多方诉求。要主动学习城市更新相关的政策法规，了解不同类型改造项目的运作模式，积累多方协调的经验。在项目实施过程中，不能只盯着工程进度，还要关注项目的整体效果，提前预判施工对周边商户、居民的影响，做好沟通与预案。
对于技术与设计人员而言，重点是补齐改造项目的技术短板。系统学习既有建筑改造的相关标准规范，包括结构加固、消防改造、历史建筑保护等领域的技术要求。主动掌握BIM在改造项目中的应用技能，尤其是逆向建模、既有建筑信息整合、全生命周期管理等方面的应用。针对不同类型的改造项目，积累对应的技术经验，比如老旧厂区的结构加固技术、历史街区的传统修缮工艺、商业街区的公共空间营造等，形成自己的技术专长。
对于造价人员而言，关键是掌握改造项目的计价逻辑与成本测算方法。改造项目的计价不同于新建项目，拆除工程、加固工程、保护工程等都有专门的计价规则，需要熟悉相关定额与计价规范。同时，要学习项目前期的经济测算，包括改造成本测算、运营收益测算、投资回报分析等，能够参与项目的可行性研究与方案比选。还要关注不同投融资模式下的造价管控要点，比如EPC+O模式下的全生命周期成本管控。
对于安全管理人员而言，核心是把控改造项目的特殊安全风险。改造项目的安全风险点比新建项目更多：既有建筑拆除过程中的坍塌风险、动火作业引发的火灾风险、施工期间对周边居民商户的安全影响、老旧管线的破损风险等。要针对不同类型的改造项目制定专项安全方案，加强现场安全巡查，尤其是对隐蔽工程、高危作业的管控。涉及历史建筑、工业遗产的项目，还要做好文物保护的安全措施，避免施工对历史遗存造成破坏。
老旧街区厂区改造作为”十五五”城市更新的重要抓手，1500个重大项目的落地将带来广阔的市场空间，但这个市场的入场券从来不是单纯的施工能力。从”建完就走”到”长期运营”，从”按图施工”到”共创价值”，行业的转变已经开始。越早调整认知、积累能力的企业和个人，越能在新的赛道上占据主动。
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